资产负债率93%仍砸250亿巨额投资,方正集团债务逾期违约,看不懂的北大资源

       近日,记者从多家银行渠道得知方正集团3000亿负债已经开始出现逾期违约。在债务逾期违约之际,子公司北大资源仍斥200亿巨资在成都投资项目,仅2019年至今投资总额超250亿。此外,另有专业人士分析指出北大资源存在重大会计差错,涉嫌虚增2018年底净资产91亿,涉嫌虚增2018年净利润44亿元。扣除虚增的91亿净资产后,北大资源资产负债率已高达93%。

       母公司方正集团债务逾期违约,北大资源仍斥200多亿投资,不得不引起外界对北大资源以及整个方正集团发展的隐忧。

       会计差错虚增净资产91亿元 资产负债率高达93%

       专业人士指出北大资源2018年的财报有五大错误及漏洞。

       第一, 2019年1月份,财政部新发布了《永续债相关会计处理规定》。根据该项新的会计处理规定,北大资源于2014—2015年期间向母公司方正集团内部发行的38亿永续债,因北大资源受方正集团控制,实质上无法无条件的自主决定是否到期偿还或提前赎回该永续债,因此已不再符合权益工具的确认标准,根据财政部规定,该项永续债本金38亿元,及截止2018年底应计利息约12亿元应追溯调整计入负债。但北大资源2018年财务报表及2019年1-6月份财务报表中,均未做出此项做出追溯调整,已构成重大会计差错。此项会计差错,虚增2018年底的净资产约50亿元。

       第二,虚构大额应收账款24亿元,涉嫌巨额减值准备未计提。据了解,开封经济技术开发区财政局应收账款24亿元实际不存在,完全未经开封经济技术开发区财政局确认,北大资源故意篡改债务人名称,误导投资人。

       第三,借款利息资本化比例过高。对比国内同行业的金地集团、万科企业、招商蛇口等三家公司利息资本化情况,2018年度内各公司资本化利息占全部融资利息的比重如下:

国内可参照同行业公司名称2018年度内融资利息总额资本化利息金额未资本化利息金额资本化利息比重
金地集团36.5219.5416.9854%
万科企业141.559.681.942%
招商蛇口80.844.736.155%
北大资源集团39.9345.985%

       所选取的3家可参照同行业公司2018年资本化利息比例平均为50%,而北大资源2018年资本化利息比重则为85%,明显高于同行业平均水平。以同行业利息资本化平均比例50%计算,北大资源2018年融资利息总额39.9亿元,正常资本化利息金额应为20亿元,涉嫌虚假资本化的利息约14亿元。

       第四,据不完全统计,仅2016年下半年期间,北大资源集团多次高溢价拍到东莞、南京等地“地王”,累计投入“地王”拍地成本约55亿元,其中溢价45亿元,总体溢价率450%。该类项目因拍地价格过高成本与售价倒挂,且后期融资成本巨大,目前均已形成重大潜亏。参考目前周边市场同类地块最新成交价测算,截止2018年底,仅上述三个“地王”已减值金额达37亿元。扣除2018年财务报表中存货已计提的10亿元减值准备,北大资源集团少计提存货减值准备至少27亿元,涉嫌虚增净资产及当期利润。

       第五,存货账面价值虚高,以及未披露担保事项较多,已对净资产形成重大隐患。存货期末余额541亿元价值虚高,与其现有开发体量不符,涉嫌存在存量待售的房屋面积市场价值高于其账面价值情况;此外,未披露对外担保事项众多,未来可能因履行担保责任而承担巨大经济损失,但目前财务报表中对此类事项可能形成的预计负债未能均合理估计。

       综上5项存在的重大会计差错,北大资源集团涉嫌虚增截止2018年底净资产91亿,涉嫌虚增2018年净利润44亿元。扣除虚增的91亿净资产后,北大资源资产负债率高达93%。

不到一年250亿巨额投资 为何频频高价拿地王

       但在高达93%资产负债率下,公开资料显示北大资源2019年迄今为止的投资额已高达250亿。

投资项目相关链接
北大资源拟投资200亿 布局2600亩成都国际智慧家居科创城https://baijiahao.baidu.com/s?id=1644997113861393584&wfr=spider&for=pc
北大资源斥资4.58亿元成功投得成都土地使用权http://finance.sina.com.cn/stock/relnews/hk/2019-07-26/doc-ihytcitm4845638.shtml
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北大资源再拓贵州版图!斥资15.93亿拿下遵义逾37万方土地http://sc.house.hexun.com/News/details/id/131769.html
北大资源14.24亿元竞得开封六块国有建设用地土地使用权http://house.china.com.cn/Company/view/1559872.htm

(表1:2019年至今北大资源投资项目)

       但对于北大资源来说,不考虑资产负债情况,不顾成本的“投资”早有先例。自曾刚2016年2月担任北大资源集团CEO以来,多次超出方正集团的授权范围,在东莞、南京、杭州等地高溢价拿下地王,总价34.3亿元溢价660%获取东莞黄江项目地块、总价3.18亿元溢价329%获取东莞樟木头项目地块、总价17.6亿元溢价270%获取南京溧水项目地块,26.26亿拿下杭州良渚地王,2016年十大东莞地王中,仅北大资源就占了两席。

       此外,还有2016年8月21.44亿元拿下成都高新区中和街道龙灯山社区十一组、十二组地块,溢价率127.63%;2016年12月,溢价91.25%,拿下成都崇州市地块;2017年1月20.2亿拿下成都龙泉驿地块,溢价率93.93 %;2017年4月,以2.22亿竟得四川邛崃商住地,溢价率113.11%……目前这些项目的销售不仅没有达到预期,还面临几十亿的减值风险。

       与此同时,北大资源还卷入多起诉讼中,今年更因事涉10亿借款纠纷,北大资源股东51%股权遭司法冻结。

       以上都不得不让人深思,作为北大资源集团一把手的曾刚擅自做主拿下这些地王项目的背后,是什么原因导致他不顾公司居高不下的资产负债率,不计成本拿地,屡屡出现这样重大的决策失误?北大资源集团CEO曾刚在房地产行业浸淫多年,又是什么导致一个房地产行业资深人士对市场行情一再判断失误?

       这些房地产项目公司的总包、设计、绿化等子项目均有巨大的利益空间,北大资源集团高价拿地、资产减值以及巨额负债率背后,亦或另有隐情?