利润销售额均大降超50% 仙股北大资源的修炼指南

       近日,房企陆续发布2019年半年业绩。除了头部房企碧桂园、万科、恒大、金茂、华润等一票龙头房企和千亿房企,占比更大的腰部房企也引起了大众的广泛关注,今天要说的是在香港上市的北大资源(00618.HK)。

       公开信息显示,北大资源控股为一家于百慕大注册成立的公司。公司主要业务:分销信息产品、物业发展和物业投资。香港方正资讯有限公司拥有控股公司60.01%权益,而方正资讯由北大方正集团有限公司(北大方正)世纪拥有81.64%权益。最终控股公司为北大资产经营有限公司。

销售额同比缩水25亿 归母净利润大降近60%

       今年上半年,北大资源实现营收85.9亿元,同比略增24.6%,增速较去年同期有所下滑。其中,开发结转收入同比增加32.4%至46.4亿元,分部毛利同比增124.4%至12.0亿元;而2018年同期的增速分别为79.0%和248.7%,降速过半,意味着北大资源项目结算的井喷期已临近尾声,出现颓势。

       “这几年北大资源的资金状况不太好,负债偏高,且手持现金难以覆盖短期借款,在融资环境逐渐收紧的当下,该公司面临的资金风险较大。”一位熟悉北大资源的人士在财联社的采访中提到。

       支撑北大资源营收的另外两大业务——物业投资和信息产品分销在本期都出现了下滑。物业投资由于期内出租建筑面积减少,致营收同比下降22.7%至1230万元,分部毛利下滑71.4%至560万元;信息产品分销营收39.3亿元,同比增16.7%,虽然增速较去年同期有所回升,但其分部却出现亏损710万元,与去年同期3820万元的毛利相距甚远。公司称,由于市场竞争激烈致分销业务毛利率下降,但在去年同期亦出现了同样的情况。

       由此,北大资源本期实现毛利15.7亿元,毛利率略升至18.2%,未至20%处于行业较低水平。同时,北大资源本期的利息总额约18.5亿元,同比增长50.7%,随着开工项目增多,公司将其中96.8%的利息资本化,将账面利息降到了5836万元。

       公司实现净利润4.3亿元,同比略增20.6%,但归母净利润同比大降59.5%至1.3亿元,少数股东损益则翻倍至3.0亿元,这也导致公司每股基本盈利同比下降59.7%至2.01分。

       从企业的纵向发展来说,北大资源2016年亏损,因为前几年储备土地的升值,17年实现扭亏为盈,18年继续保持了不错增长态势,但谁也没想到,刚有转好的苗头之后,新一年中期北大资源业务营收增速均有下滑,归母净利润大降近60%,,销售额同比缩水了25亿元。

2018年:规模和盈利谜云

       在CRIC发布的《2018年中国房地产企业销售排行榜》榜单中,北大资源2018年销售流量金额383.4亿,行业排名67;销售权益金额333.6亿,行业排名68。

       然而,这两组销售数字在北大资源发布的2018年业绩公告中不见踪影。

       北大资源2018年的全年营收为249亿,其中物业发展(房地产业务)171.2亿;物业投资板块0.3亿;信息产品分销业务77.5亿。报告显示北大资源2018年房地产签约销售额为168.2亿。

而榜单上的数字接近北大资源公布的同期销售额的2倍,足见注水之大。问题是如果按照168亿的销售额,在榜单上对应的位置应该是120位左右,照此标准,北大资源未能入列百强房企。

       还需值得注意的是北大资源较低的毛利率。易居统计数据显示,2017年170家上市房企加权平均毛利率为29.5%。而报告显示的北大资源2018年毛利率仅为12.9%,较2017年的11.7%有所提升,但整体来说仍较低。

2018年北大资源净利润7.9亿,净利率3.2%;2017年净利率3.1%。提升水平非常有限,甚至可以说是原地踏步。

       房企利润率是其竞争力的体验。就此来说,北大资源既无规模也无利润。

       此外,报告还显示,2018年公司总资产值426.6亿,负债总值396.5,资产负债率93%。Wind数据显示,截至2018年6月30日,房地产行业平均资产负债率为79.46%,北大资源超过行业均值。

股价跌至1元以下

       2018年以来,港股成为房企的重要融资手段,国内不少中小房企赴港上市,但房企中也不乏仙股身影,北大资源就是这样一支仙股。

仙股的称呼来自香港股市,特指市值跌至1元以下的股票。

北大资源上市以来,股价超过1元的天数寥寥无几。

       屋漏偏逢连夜雨,北大资源的母公司还惹上了官司。据华夏时报报道,西藏昭融投资有限公司近期接连两次向香港交易所发出《关于北大资源集团有限公司诉讼情况风险提示函》。函件称,北大资源集团拖欠西藏昭融近十亿元的欠款,且逾期一直没有归还。

       西藏昭融表示,资源集团间接持有北大资源38.5亿股股票,公司担心资源集团通过资源控股处置北大资源股权的方式,放弃对北大资源的控股权或通过其他安排变更对北大资源控股权的持有结构,进而实现逃避债务的不良目的。

       在土地储备方面,北大资源也略显后劲不足。北大资源2018年仅拍下两块土地,耗资23.45亿元,总面积16.62万平方米;而2017年全年拿地108万平方米。北大资源的另一个问题是其土储规模较小。近几年连续保持20余个项目在建与销售,令其销售规模在加速周转后遇到规模瓶颈,直至本期出现下滑。

       官司缠身,销售额缩水,盈利能力差,股价低迷不振,土地储备不足……北大资源的未来又将走向何方?